Zo kan je fiscaal voordelig vastgoed financieren als zelfstandige
Als zelfstandige in België zijn er verschillende manieren om op een fiscaal voordelige manier vastgoed te financieren. Of je nu een vennootschap hebt of werkt als eenmanszaak, er zijn slimme strategieën om zowel privé als professioneel voordeel te halen uit vastgoedinvesteringen.
1. De gesplitste aankoop met je vennootschap
Een gesplitste aankoop houdt in dat je een onroerend goed aankoopt waarbij jouw vennootschap het vruchtgebruik verwerft en jij privé de blote eigendom. Je vennootschap kan het vruchtgebruik gedurende een bepaalde periode (meestal 15 tot 20 jaar) afschrijven als beroepskost. Na afloop van die periode verkrijg je als privépersoon de volle eigendom zonder bijkomende kosten.
Let wel dat het vruchtgebruik correct gewaardeerd wordt en dat er een duidelijke contractuele scheiding wordt vastgelegd tussen privé en professioneel gebruik van het pand.
2. Financiering via een voorschot op je IPT of VAPZ
Heb je als zelfstandige een Individuele Pensioentoezegging (IPT) of Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ) afgesloten? Dan kan je een voorschot nemen op dit pensioenplan om vastgoed te financieren binnen de Europese Economische Ruimte, ongeacht of dit voor professionele of private aankopen van onroerend goed, bouw of verbouwingen gaat. Dit biedt enkele interessante voordelen.
- Het is fiscaal aantrekkelijk, want je behoudt de fiscale voordelen van de premies die je betaalt.
- Je hebt geen bijkomende lening nodig want je gebruikt je opgebouwd kapitaal om (een deel van) je vastgoed aan te kopen. De intrest die je daarvoor betaalt ligt doorgaans een stuk lager dan in het geval van een woonkrediet.
- Dit kan vooral interessant zijn als je bijvoorbeeld een vastgoedproject wilt financieren zonder hoge maandlasten. Let wel op dat dit je toekomstige pensioen kan beïnvloeden. Zodra je met pensioen gaat, wordt het voorschot verrekend in het uit te keren kapitaal.
3. Een aanvullend pensioen als waarborg gebruiken
Je aanvullend pensioen kan je niet alleen gebruiken als voorschot maar ook als waarborg bij een hypothecaire lening. Dit kan je kredietwaardigheid verhogen en zo betere financieringsvoorwaarden opleveren. Het voordeel hiervan is dat je je opgebouwde pensioenreserve niet hoeft aan te spreken, maar deze wel als hefboom kunt inzetten.
4. Het bulletkrediet in combinatie met een IPT
Met een bulletkrediet leen je een bedrag dat je pas aan het einde van de looptijd in één keer terugbetaalt. In combinatie met een Individuele Pensioentoezegging (IPT) kan het voordelig zijn. Je IPT kan immers dienen als de bron voor deze terugbetaling. Tijdens de looptijd van het krediet hoef je dan geen grote aflossingen te doen.
De premies die je vennootschap betaalt voor je IPT zijn fiscaal aftrekbaar. Hierdoor bouw je op een fiscaal gunstige manier kapitaal op dat je later kunt gebruiken om het bulletkrediet af te lossen. Omdat je tijdens de looptijd van het bulletkrediet alleen interest betaalt, houd je meer liquiditeit over. De IPT dient natuurlijk op de eerste plaats voor de opbouw van een pensioen. Door de combinatie te maken met het bulletkrediet word het mogelijk om dit pensioenkapitaal al voor de effectieve pensioensleeftijd aan het werk te zetten.
5. Andere interessante mogelijkheden
Naast de bovengenoemde opties zijn er nog andere manieren om fiscaalvriendelijk vastgoed te financieren:
- Onroerend goed kopen via een vastgoedvennootschap: dit biedt fiscale optimalisatie en successievoordelen.
- Leasing van vastgoed: de vennootschap kan vastgoed leasen en de kosten fiscaal aftrekken.
- Aankoop via een maatschap of stichting: interessant voor successieplanning.
- Fiscale optimalisatie via gestructureerde leningen: denk aan rollende kredieten of een slimme combinatie van privé- en professionele leningen.
- Investeren in professioneel vastgoed: door eigen bedrijfsruimte te kopen kan je kosten fiscaal aftrekken.
- Vastgoedfondsen: deze bieden meer liquiditeit en kunnen fiscaal aantrekkelijk zijn.
