Comment financer un bien immobilier de manière fiscalement avantageuse, en tant qu’indépendant ?
Différentes méthodes fiscalement avantageuses s’offrent en Belgique aux indépendants pour financer un bien immobilier. Que vous soyez en société ou entrepreneur individuel, certaines stratégies intelligentes vous permettent de tirer profit de vos investissements immobiliers, à titre privé et professionnel.
1. L’achat fractionné avec votre société
L’achat fractionné consiste à acheter un bien immobilier dont votre société acquiert l’usufruit et vous, la nue-propriété à titre privé. Votre entreprise peut amortir l’usufruit (généralement pendant 15 à 20 ans) en tant que frais professionnels. Au terme de cette période, vous obtenez, en tant que particulier, la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Assurez-vous toutefois que l’usufruit est correctement évalué et qu’une distinction contractuelle claire est établie entre l’utilisation privée et professionnelle du bien.
2. Financement par le biais d’une avance sur votre EIP ou votre PLCI
Vous avez souscrit un engagement individuel de pension (EIP) ou une pension libre complémentaire pour indépendants (PLCI) en tant qu’indépendant ? Vous pouvez bénéficier d’une avance sur ce plan de pension pour financer un bien immobilier dans l’Espace économique européen, qu’il s’agisse d’un achat, d’une construction ou d’une rénovation de biens professionnels ou privés. Les avantages sont intéressants.
- La démarche est fiscalement intéressante, car vous conservez les avantages fiscaux liés aux primes que vous versez.
- Vous n’avez pas besoin d’un prêt supplémentaire, car vous utilisez votre capital accumulé pour acheter (une partie de) votre propriété. Les intérêts que vous payez sont généralement beaucoup moins élevés que dans le cas d’un crédit immobilier.
- Cette approche est particulièrement indiquée si vous souhaitez financer un projet immobilier sans charges mensuelles élevées. Attention : cela peut toutefois avoir une incidence sur votre future pension. Dès que vous prenez votre retraite, l’avance sera, en effet, déduite du capital à verser.
3. Utiliser la pension complémentaire comme garantie
Vous pouvez utiliser votre pension complémentaire non seulement comme versement initial, mais aussi comme garantie pour un crédit hypothécaire. Vous pouvez ainsi améliorer votre solvabilité et obtenir de meilleures conditions de financement. L’avantage ? Vous ne devez pas puiser dans votre réserve de pension accumulée, mais vous pouvez l’utiliser comme levier.
4. Le crédit bullet combiné à un EIP
Avec un crédit bullet, vous empruntez un montant que vous remboursez en une seule fois, au terme du contrat. Il peut être avantageux de le combiner avec un engagement individuel de pension (EIP), dans la mesure où vous pouvez alors consacrer cet EIP à ce remboursement. Vous n’aurez ainsi aucune lourde mensualité à prévoir pendant la durée du prêt.
Les primes que votre entreprise paie pour votre EIP sont déductibles fiscalement, ce qui vous permet de constituer de manière fiscalement avantageuse un capital que vous pourrez utiliser ultérieurement pour rembourser le crédit bullet. Comme vous ne payez que les intérêts pendant la durée du crédit bullet, vous conservez davantage de liquidités. Nous vous l’accordons : l’EIP sert, bien sûr, avant tout à la constitution d’un capital-retraite. Mais en le combinant avec un crédit bullet, vous pouvez faire fructifier cette épargne avant même l’âge effectif de la retraite.
5. Autres opportunités intéressantes
Outre ces possibilités, vous pouvez financer un bien immobilier d’une manière fiscalement avantageuse de bien d’autres manières :
- L’achat d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société immobilière : il permet une optimisation fiscale et offre des avantages en termes de succession.
- Leasing immobilier : l’entreprise peut opter pour un leasing et en déduire fiscalement les coûts.
- Achat par le biais d’une société civile ou d’une fondation : intéressant pour la planification de la succession.
- Optimisation fiscale grâce à des prêts structurés : pensez aux crédits roulants ou à une combinaison intelligente de prêts privés et professionnels.
- Investir dans l’immobilier professionnel : l’achat de votre propre espace professionnel vous permet de déduire fiscalement les coûts.
- Fonds immobiliers : ils offrent une liquidité supérieure et peuvent être fiscalement intéressants.